¿Cómo declarar ingresos por alquiler turístico?

¿Cómo declarar ingresos por alquiler turístico? Guía completa para propietarios

El alquiler turístico se ha convertido en una fuente de ingresos cada vez más popular para los propietarios de viviendas en España. Sin embargo, es fundamental entender cómo declarar correctamente estos ingresos para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar problemas con Hacienda. En esta guía completa, exploraremos todos los aspectos relacionados con la declaración de ingresos por alquiler turístico, desde las obligaciones fiscales hasta los pasos prácticos para realizar una declaración correcta.

1. Obligaciones fiscales en el alquiler turístico

Antes de adentrarnos en los detalles de cómo declarar los ingresos por alquiler turístico, es importante comprender las obligaciones fiscales asociadas a esta actividad:

1.1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los ingresos obtenidos por el alquiler turístico deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que se incluirán en la base imponible general del impuesto y tributarán según el tipo marginal correspondiente a cada contribuyente.

1.2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

En el caso del alquiler turístico, generalmente no se aplica el IVA, ya que se considera una actividad exenta. Sin embargo, si se ofrecen servicios adicionales como limpieza, lavandería o desayuno, estos sí estarían sujetos a IVA y deberían declararse como tal.

1.3. Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

Aunque la mayoría de los particulares están exentos del IAE, es importante verificar si se cumplen los requisitos de exención en función del volumen de negocio y otras circunstancias específicas.

2. Pasos para declarar ingresos por alquiler turístico

Una vez comprendidas las obligaciones fiscales, veamos los pasos a seguir para declarar correctamente los ingresos por alquiler turístico:

2.1. Registro de la actividad

El primer paso es registrar la actividad de alquiler turístico ante las autoridades competentes. Esto implica:

• Obtener la licencia turística correspondiente en la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda.
• Darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores de la Agencia Tributaria (modelo 036 o 037).
• Comunicar el inicio de la actividad al ayuntamiento correspondiente.

2.2. Llevar un registro de ingresos y gastos

Es fundamental mantener un registro detallado de todos los ingresos obtenidos por el alquiler turístico, así como de los gastos asociados a la actividad. Esto incluye:

• Ingresos por cada alquiler realizado.
• Gastos de mantenimiento y reparación de la vivienda.
• Suministros (agua, luz, gas, internet).
• Seguros.
• Gastos de gestión y administración.
• Amortización del inmueble y del mobiliario.

2.3. Cálculo de los rendimientos netos

Para determinar los rendimientos netos del alquiler turístico, se deben restar los gastos deducibles de los ingresos brutos obtenidos. Es importante tener en cuenta que solo se pueden deducir los gastos que estén directamente relacionados con la actividad de alquiler y que sean proporcionales al tiempo de uso turístico de la vivienda.

2.4. Presentación de la declaración del IRPF

Los ingresos por alquiler turístico se declaran en el IRPF a través del modelo 100. En la declaración, se deben incluir:

• Los ingresos totales obtenidos por el alquiler turístico.
• Los gastos deducibles asociados a la actividad.
• El rendimiento neto resultante.

Es importante recordar que estos ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el apartado correspondiente de la declaración.

3. Consideraciones especiales en la declaración de ingresos por alquiler turístico

3.1. Reducción del rendimiento neto

En algunos casos, se puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler turístico. Sin embargo, esta reducción solo es aplicable cuando el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino, lo cual no suele ser el caso en los alquileres turísticos de corta duración.

3.2. Declaración de ingresos obtenidos a través de plataformas digitales

Si los ingresos por alquiler turístico se obtienen a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking o HomeAway, es importante tener en cuenta que estas plataformas están obligadas a informar a Hacienda sobre las transacciones realizadas. Por lo tanto, es fundamental declarar todos los ingresos obtenidos por este medio para evitar discrepancias con la información que ya posee la Agencia Tributaria.

3.3. Pagos fraccionados

Dependiendo del volumen de ingresos y de la regularidad de la actividad, puede ser necesario realizar pagos fraccionados trimestrales a cuenta del IRPF. Estos pagos se realizan mediante el modelo 130 y se calculan en función de los rendimientos netos obtenidos en el trimestre correspondiente.

4. Deducciones y gastos deducibles en el alquiler turístico

Para optimizar la declaración de ingresos por alquiler turístico, es fundamental conocer y aplicar correctamente las deducciones y gastos deducibles permitidos:

4.1. Gastos de conservación y reparación

Se pueden deducir los gastos necesarios para mantener la vivienda en condiciones adecuadas para su alquiler, como:

• Pintura y pequeñas reparaciones.
• Sustitución de electrodomésticos o mobiliario deteriorado.
• Reparaciones de fontanería, electricidad, etc.

4.2. Suministros

Los gastos de suministros como agua, luz, gas e internet son deducibles en la proporción correspondiente al tiempo de alquiler turístico. Es importante llevar un registro detallado de estos gastos y calcular la parte proporcional deducible.

4.3. Seguros

Las primas de seguros relacionados con la vivienda y la actividad de alquiler turístico son deducibles, incluyendo:

• Seguro de hogar.
• Seguro de responsabilidad civil.
• Seguro específico para alquiler turístico.

4.4. Gastos de administración y gestión

Se pueden deducir los gastos relacionados con la gestión del alquiler turístico, como:

• Comisiones de agencias inmobiliarias o plataformas de alquiler.
• Honorarios de asesoría fiscal o contable.
• Gastos de publicidad y marketing.

4.5. Amortización

La amortización del inmueble y del mobiliario es un gasto deducible importante. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor de adquisición del inmueble (excluyendo el valor del suelo) y del mobiliario. Los porcentajes máximos de amortización son:

• 3% anual para el inmueble.
• 10% anual para el mobiliario y enseres.

5. Errores comunes a evitar en la declaración de ingresos por alquiler turístico

Para asegurar una declaración correcta y evitar problemas con Hacienda, es importante estar atento a los siguientes errores comunes:

5.1. No declarar todos los ingresos

Es fundamental declarar todos los ingresos obtenidos por alquiler turístico, incluso aquellos recibidos en efectivo o a través de plataformas digitales. La omisión de ingresos puede resultar en sanciones significativas.

5.2. Deducir gastos no relacionados con la actividad

Solo se pueden deducir los gastos directamente relacionados con la actividad de alquiler turístico. Incluir gastos personales o no vinculados a la actividad puede ser considerado fraude fiscal.

5.3. No aplicar la proporcionalidad en los gastos

Si la vivienda se utiliza tanto para alquiler turístico como para uso personal, es crucial aplicar la proporcionalidad en los gastos deducibles según el tiempo dedicado a cada uso.

5.4. Olvidar la amortización

La amortización del inmueble y del mobiliario es un gasto deducible importante que a menudo se pasa por alto. No incluirla supone perder una deducción significativa.

5.5. No conservar la documentación

Es esencial conservar todos los documentos y facturas que justifiquen tanto los ingresos como los gastos declarados. En caso de una inspección fiscal, esta documentación será crucial para respaldar la declaración.

6. Herramientas y recursos para la declaración de ingresos por alquiler turístico

Para facilitar la gestión y declaración de los ingresos por alquiler turístico, existen diversas herramientas y recursos que pueden ser de gran utilidad:

6.1. Software de gestión de alquileres

Existen programas específicos para la gestión de alquileres turísticos que permiten llevar un control detallado de ingresos, gastos y ocupación. Algunos ejemplos son:

• Lodgify
• Avantio
• Kigo

6.2. Aplicaciones de contabilidad

Para llevar un registro más preciso de ingresos y gastos, se pueden utilizar aplicaciones de contabilidad como:

• QuickBooks
• Contasimple
• Holded

6.3. Asesoramiento profesional

Contar con el asesoramiento de un profesional fiscal puede ser de gran ayuda para optimizar la declaración de ingresos por alquiler turístico y asegurar el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales.

7. Conclusión

Declarar correctamente los ingresos por alquiler turístico es fundamental para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar problemas con Hacienda. Siguiendo los pasos y consideraciones detallados en esta guía, los propietarios pueden asegurarse de realizar una declaración precisa y optimizada.

Es importante recordar que la legislación fiscal puede cambiar, por lo que es recomendable mantenerse informado sobre las últimas actualizaciones y, en caso de duda, consultar con un asesor fiscal profesional. Una gestión adecuada de los ingresos por alquiler turístico no solo garantiza el cumplimiento legal, sino que también puede ayudar a maximizar los beneficios de esta actividad económica cada vez más popular.

Preguntas frecuentes (FAQs)

1. ¿Es obligatorio declarar los ingresos por alquiler turístico?

Sí, es obligatorio declarar todos los ingresos obtenidos por alquiler turístico, independientemente de su cuantía. Estos ingresos deben incluirse en la declaración del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

2. ¿Puedo aplicar la reducción del 60% a los ingresos por alquiler turístico?

En general, no. La reducción del 60% solo es aplicable a los alquileres destinados a vivienda habitual del inquilino, lo cual no suele ser el caso en los alquileres turísticos de corta duración.

3. ¿Qué pasa si no declaro todos mis ingresos por alquiler turístico?

No declarar todos los ingresos puede resultar en sanciones significativas por parte de Hacienda. Además, las plataformas de alquiler turístico están obligadas a informar sobre las transacciones realizadas, por lo que es muy probable que Hacienda detecte cualquier discrepancia.

4. ¿Puedo deducir los gastos de reforma de la vivienda destinada a alquiler turístico?

Los gastos de reforma se consideran una mejora del inmueble y no son deducibles directamente. Sin embargo, estos gastos incrementan el valor de adquisición del inmueble y pueden amortizarse a lo largo del tiempo.

5. ¿Es necesario emitir facturas por los alquileres turísticos?

Aunque no es obligatorio emitir facturas para los alquileres turísticos realizados a particulares, es recomendable hacerlo para llevar un mejor control de los ingresos. En caso de alquileres a empresas o profesionales, sí es obligatorio emitir factura.